전세사기 보증금, “국가가 보전해준다”는 말의 조건
2026년 4월, ‘전세사기 최소보장제’가 국회를 통과했습니다. 임차보증금의 3분의 1을 국가가 채워준다는 내용이 핵심입니다. 피해자 4만 명 시대를 눈앞에 둔 지금, 많은 분이 “나도 해당되는 건가” 묻습니다.
결론부터 말하면, 해당 안 되는 경우가 생각보다 많습니다. 최소보장제 지원금은 공식 ‘전세사기 피해자’로 결정을 받은 사람에게만 지급됩니다. 그 관문이 바로 4가지 인정 요건입니다.
피해자 인정, 4가지 요건을 모두 충족해야
국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr, 2026년 8월 기준)이 명시한 요건은 다음과 같습니다. 하나라도 빠지면 피해자 결정이 나지 않습니다.
- 대항력 + 확정일자: 주택 인도 후 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖춘 경우. 임차권등기나 전세권 설정으로 대체 가능합니다.
- 보증금 5억 원 이하: 임대차보증금이 5억 원을 넘으면 특별법 적용 대상이 아닙니다.
- 다수 피해: 같은 임대인이 여러 임차인에게 동시에 사기를 친 정황이 확인되어야 합니다. 임대인이 단 한 사람에게만 피해를 입힌 사례는 이 요건에서 걸릴 수 있습니다.
- 임대인 수사·기소: 임대인이 사기 혐의로 수사 중이거나 기소된 상태여야 합니다. 고소를 접수했더라도 수사가 아직 진행 전이라면 인정 시점이 늦어질 수 있습니다.
4가지를 모두 갖추면 관할 시·도에 신청하거나 지원관리시스템에서 온라인으로 결정 신청을 접수할 수 있습니다. 전세피해지원센터(☎ 1533-8119)에서 서류 준비부터 상담받을 수 있습니다.
최소보장제: “3분의 1 보전”의 실제 의미
최소보장제는 2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과했고, 법률 공포 후 6개월이 지난 시점(2026년 10~11월 예정)부터 시행됩니다. 출처: 연합뉴스 2026.04.23, 아이뉴스24 2026.05.09.
제도의 구조는 이렇습니다.
- 경·공매가 끝난 후 실제로 돌려받은 금액이 보증금의 3분의 1에 미치지 못하면, 국가가 그 부족분을 채워줍니다.
- 이미 경·공매가 종료된 피해자에게도 소급 적용됩니다. 경·공매 이전에 받지 못한 금액도 대상이 됩니다.
- 신탁사기·무권계약 피해자에게는 선지급-후정산 방식이 적용됩니다. 경·공매가 끝나기 전에도 최소보장금을 먼저 지급하고, 공매 종료 후 국가가 정산하는 구조입니다.
- 지급받은 최소보장금은 양도·압류·담보 제공이 금지됩니다. 다른 채무로 압류당할 수 없다는 뜻입니다.
2026년 1차 추가경정예산으로 279억 원의 재원이 확보됐습니다. 전체 추정 피해액(4.7조 원)에 비하면 극히 일부이기 때문에, 제도 확대를 위한 추가 예산 논의는 계속될 전망입니다.
실제로 얼마나 돌아올까: 시뮬레이션
보증금 2억 원짜리 전세 계약에서 피해를 본 A씨의 예시입니다.
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 원래 보증금 | 2억 원 | 계약 기준 |
| 경매 배당금 (실제 회수) | 3,000만 원 | 선순위 근저당 多 |
| 최소보장 기준선 (1/3) | 6,667만 원 | 2억 ÷ 3 |
| 국가 최소보장금 (부족분) | 3,667만 원 | 6,667만 − 3,000만 |
| A씨 최종 회수액 | 6,667만 원 | 경매 배당 + 국가 지원 |
A씨는 보증금의 33%인 약 6,667만 원을 최소한 돌려받습니다. 67%는 여전히 손실입니다. 최소보장제는 “전액 보상”이 아니라 바닥을 깔아주는 제도라는 점을 알아야 합니다.
신청 절차 5단계
- 서류 준비: 임대차계약서, 주민등록등본(전입신고 확인용), 확정일자 날인 서류, 고소 접수증 또는 수사기관 공문
- 신청 접수: 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr) 온라인 접수 또는 주민등록 소재지 관할 시·도 방문
- 위원회 심의: 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 4가지 요건을 검토합니다. 심의 기간은 통상 수 주에서 수개월 소요.
- 피해자 결정문 수령: 위원회 의결 후 결정문이 송달됩니다. 이 시점부터 LH 우선매수·긴급주거 지원·최소보장제 등 지원 혜택 신청이 가능합니다.
- 최소보장금 신청: 최소보장제가 시행(2026년 10~11월 예정)된 후, 결정문 보유자가 추가 신청을 통해 부족분을 지급받습니다. 세부 절차는 국토교통부 시행규칙 확정 후 공지 예정.
부결되었다면 이의신청이 가능합니다. 부결 통지를 받은 날로부터 30일 이내에 위원회에 재심의를 요청할 수 있습니다.
피해자 인정 전에 챙겨야 할 응급 조치
피해자 결정이 나기 전에도 당장 할 수 있는 일이 있습니다.
- 임차권등기 신청: 계약이 만료됐는데 보증금을 못 받았다면, 지체 없이 관할 법원에 임차권등기 명령을 신청하세요. 이사를 가도 대항력이 유지됩니다.
- 전세보증보험 청구: HUG·HF에 전세보증보험을 가입해뒀다면 보험 청구를 먼저 진행합니다. 보험 청구와 피해자 결정 신청은 동시에 할 수 있습니다.
- 긴급복지 지원: 피해자 결정 전이라도 생계 위기 상황이라면 주민센터를 통해 긴급복지 지원을 신청할 수 있습니다.
3줄 요약
- 최소보장제(보증금 1/3 국가 보전)는 전세사기 공식 피해자로 결정된 사람에게만 적용된다. 피해자 인정 4요건(대항력·보증금 5억 이하·다수피해·수사기소)을 모두 충족해야 신청 자격이 생긴다.
- 최소보장제는 2026년 4월 국회 통과 후 공포 6개월 뒤 시행 예정(2026년 10~11월)이며, 이미 경·공매가 종료된 피해자에게도 소급 적용된다.
- 지금 당장 할 수 있는 일은 임차권등기 신청, 전세피해지원센터(1533-8119) 상담, 피해자 결정 신청 접수다.
이 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며 법률·투자 자문이 아닙니다. 전세사기특별법 시행규칙 세부 기준과 최소보장제 신청 절차는 법률 공포 후 변경될 수 있으므로, 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr) 및 전세피해지원센터(☎ 1533-8119)에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.
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