청약통장, 그냥 넣기만 해선 1순위가 안 됩니다

청약통장, 그냥 넣기만 해선 1순위가 안 됩니다

“청약통장은 만들어 뒀는데, 내가 1순위인지 아닌지 잘 모르겠다.” 주변에서 꽤 흔하게 듣는 말입니다.

청약통장을 갖고 있다고 자동으로 1순위가 되는 게 아닙니다. 지역, 주택 유형, 납입 기간·금액, 세대주 여부에 따라 1순위 자격이 달라집니다. 심지어 1순위라도 가점이 낮으면 추첨으로 밀립니다.

2026년 기준, 달라진 핵심 두 가지부터 짚겠습니다. 월 납입 인정금액이 10만 원에서 25만 원으로 올랐고(2024년 11월부터 시행, 출처: 국토교통부), 소득공제 한도도 연 240만 원에서 300만 원으로 상향됐습니다. 이 두 변화가 납입 전략을 통째로 바꿔놓았습니다.

공공분양 vs 민영주택, 1순위 기준이 다릅니다

청약은 크게 공공분양(LH·SH 등 공공기관이 짓는 아파트)과 민영주택(건설사 브랜드 아파트)으로 나뉩니다. 같은 청약통장으로 넣지만, 1순위 기준이 완전히 다릅니다.

출처: 국토교통부 주택청약 안내, 청약홈(applyhome.co.kr), 2026년 7월 기준

핵심 차이는 당첨 결정 방식입니다. 공공분양은 저축 총액이 많은 사람이 유리하고, 민영주택은 가점(무주택 기간·부양가족 수·가입 기간)이나 추첨으로 결정됩니다.

민영주택 1순위: 예치금이 핵심입니다

민영주택 청약은 납입 횟수가 아닌 예치금이 기준입니다. 예치금은 거주지(단지 위치가 아닌 청약자 거주지)와 원하는 전용면적에 따라 달라집니다.

출처: 주택공급에 관한 규칙, 청약홈, 2026년 7월 기준

한 가지 자주 헷갈리는 부분: 예치금은 단지가 있는 지역이 아니라 청약자 본인의 거주지를 기준으로 합니다. 경기도에 살면서 서울 아파트에 청약해도, 경기도 기준(기타 광역시 이하)이 아닌 본인 거주 지역 기준을 적용합니다. 다만 서울·부산 거주자가 기타 지역 단지에 청약할 때는 단지 지역 기준 예치금으로 낮출 수 있습니다.

예치금은 매달 쌓을 필요 없이 한 번에 입금해도 됩니다. 지금 당장 300만 원을 넣고 2년만 기다리면 서울 85㎡ 이하 1순위가 되는 셈입니다.

공공분양 전략: 25만 원 납입의 복리 효과

공공분양 일반공급은 저축 총액이 많은 순서로 당첨자를 가립니다. 바로 이 때문에 2024년 11월 납입 인정금액 상향(10만 원 → 25만 원)이 큰 변화를 가져왔습니다.

실제 계산으로 보겠습니다.

출처: 국토교통부 납입인정금액 개편안(2024년 9월), 자체 계산

10년 기준으로 1,800만 원 차이가 납니다. 인기 지역 공공분양에서 이 격차는 그대로 당첨·낙첨의 경계가 됩니다.

단, 2024년 11월 이전 납입분은 소급 삭제되지 않습니다. 기존에 10만 원씩 넣었다면 그 금액은 그대로 인정됩니다. 11월 이후 납입분부터 25만 원까지 인정되므로, 아직 바꾸지 않았다면 지금이라도 납입액을 올리는 게 유리합니다.

소득공제 혜택: 연 300만 원, 최대 환급 120만 원

청약통장의 또 다른 혜택이 소득공제입니다. 총급여 7,000만 원 이하 무주택 세대주라면 연간 납입액 최대 300만 원의 40%, 즉 최대 120만 원을 소득공제 받습니다.

세율 16.5%인 납세자(과세표준 1,200만 원~4,600만 원 구간)를 예로 들면:

• 연 납입 300만 원 × 40% 공제 = 소득공제 120만 원
• 120만 원 × 세율 16.5% = 실제 세금 감소 약 19만 8천 원

세율이 높을수록(과세표준 8,800만 원 이하 24.2% 구간) 환급액은 최대 약 29만 원까지 올라갑니다.

2026년부터는 배우자 납입액도 합산 공제가 가능해졌습니다(조건: 세대주인 배우자가 무주택, 출처: 소득세법 개정, 2026년 귀속분부터). 한도는 부부 합산 300만 원이므로, 부부가 각각 150만 원씩 납입하면 한도를 채울 수 있습니다.

소득공제 혜택을 받으려면 과세연도 다음 해 2월 말까지 가입 은행에 무주택확인서를 제출해야 합니다(제출 안 하면 공제 불가). 5년 이내 해지 시 세금 추징이 발생하니 주의하세요.

1순위인데 왜 또 밀릴까? — 가점제·추첨제 구조

민영주택 1순위 안에서도 당첨자를 가리는 방식이 다릅니다. 투기과열지구와 조정대상지역에서는 전용 85㎡ 이하 물량의 75%를 가점제로, 나머지 25%를 추첨제로 공급합니다. 비규제지역에서는 가점제 비율이 낮아집니다.

가점 총점은 최대 84점입니다.

• 무주택 기간: 최대 32점 (15년 이상)
• 부양가족 수: 최대 35점 (6명 이상)
• 청약통장 가입 기간: 최대 17점 (15년 이상)

부양가족이 없는 1인 가구라면 가점 싸움에서 불리합니다. 이 경우 추첨제 물량이 많은 비규제지역 단지나 85㎡ 초과 중대형 평형(추첨제 비중 높음)을 공략하는 게 현실적인 전략입니다.

청약통장 납입 전략 요약: 내 상황에 맞는 선택

목표 주택 유형에 따라 전략이 달라집니다.

공공분양을 노린다면 월 25만 원씩 납입하는 게 저축총액도 쌓고 소득공제도 꽉 채우는 가장 효율적인 방법입니다. 민영주택만 원한다면 예치금을 먼저 채우고 최소 금액(2만 원)을 유지해도 됩니다.

3줄 요약

• 청약통장 1순위는 주택 유형(공공/민영)과 지역·규제 여부에 따라 조건이 다르다 — 단순히 통장이 있다고 되는 게 아니다.
• 2024년 11월부터 공공분양 납입 인정금액이 월 25만 원으로 오른 만큼, 저축총액 경쟁이 더 치열해졌다 — 지금이라도 납입액을 올려야 한다.
• 소득공제(연 최대 120만 원)까지 챙기려면 총급여 7,000만 원 이하 무주택 세대주 조건 확인 후 매년 2월까지 무주택확인서를 제출해야 한다.

이 글은 정보 제공 목적으로 작성됐으며, 투자·청약 자문이 아닙니다. 청약 제도와 수치는 변경될 수 있으니 청약홈(applyhome.co.kr)과 국토교통부 공식 안내를 반드시 확인하세요.