주담대 고정 vs 변동, 금리 인상기에 뭘 골라야 할까

2026년 7월, 한국은행이 기준금리를 0.25%p 올려 연 2.75%로 결정했다. 대출자라면 으레 이런 뉴스를 보고 생각한다. “고정금리로 묶어둬야 하나?”

그런데 실제로는 거꾸로다. 2026년 5월 기준 시중은행 주담대 신규 대출에서 변동금리를 선택한 비율이 58.4%였다(한국은행, 금융기관 가중평균금리 통계). 기준금리 인상 뉴스가 나오는데 변동형을 고르는 사람이 더 많다. 왜일까?

고정이냐 변동이냐의 선택은 단순히 “지금 어느 쪽이 낮냐”의 문제가 아니다. 금리 구조를 이해해야 비로소 자신에게 맞는 선택이 보인다.

고정·변동·혼합형, 세 가지 구조 먼저

이름이 비슷해서 헷갈리는 분이 많아서, 먼저 정확히 구분해 두자.

• 고정금리: 대출 기간 내내 계약한 금리가 변하지 않는다. 30년 만기면 30년 내내 같은 금리.
• 변동금리: 코픽스(COFIX) 같은 시장 지표에 연동돼 6개월 또는 1년마다 금리가 바뀐다. 코픽스는 은행이 자금을 조달한 실제 비용의 평균값이다.
• 혼합형(5년 고정 후 변동): 5년간은 고정금리로 묶이고, 이후 변동금리로 전환된다. 시중에서 가장 많이 팔리는 형태.
• 주기형(5년마다 금리 재산정): 5년마다 금리를 새로 정하는 방식. 혼합형과 비슷하지만 변동 폭이 제한적이다.

2026년 7월 기준, 지금 금리는 어떤 수준인가

한국은행이 7월 16일 기준금리를 2.75%로 올리면서, 변동금리의 기준이 되는 코픽스도 3%대를 넘어섰다(은행연합회, 2026년 7월). 1년 5개월 만에 처음이다.

출처: 각 시중은행 공시 금리, 한국주택금융공사 고시, 2026년 7월 기준. 개인 신용도·우대 조건에 따라 실제 적용 금리가 달라진다.

지금 상황의 핵심: 혼합형(5년 고정) 금리가 완전 고정형보다 오히려 낮게 형성된 경우가 많다. 보통 고정 기간이 길수록 금리가 높아야 정상인데, 최근처럼 “향후 금리가 다시 내릴 것”이라는 시장 기대가 반영되면 역전이 나타난다.

3억 원으로 따져보는 손익분기점

이론이 아니라 숫자로 보는 게 빠르다. 3억 원, 30년 만기, 원리금균등상환을 가정했다.

※ 계산 기준: 3억원, 30년 만기 원리금균등상환. 변동형은 5년간 금리 변동 없다고 가정한 단순 비교이며 실제는 다를 수 있다. 자체 계산, 2026년 7월 기준.

결론적으로, 변동형을 선택했을 때 5년간 약 900만 원을 덜 낸다. 이 900만 원이 바로 “금리 안정성에 지불하는 보험료”다.

그렇다면 어떤 상황에서 고정(혼합형)이 유리해질까? 변동금리가 현재 3.8%에서 평균 4.5% 이상으로 오른 채 유지된다면 고정 선택자가 유리해진다. 5년 내 변동금리가 0.7%p 이상 상승해 유지된다면 혼합형 선택이 돈을 아끼게 된다. 이것이 손익분기점이다.

변동형을 고르는 사람이 58%인 진짜 이유

기준금리 인상이 발표됐는데 왜 변동형을 더 고를까? 두 가지 논리가 맞물려 있다.

첫째, 출발 금리의 차이가 크다. 지금 변동형이 혼합형보다 0.5~0.7%p 낮게 시작하는 경우가 많다. 월 10만 원 이상의 납입 차이는 실생활에서 체감이 크다.

둘째, “기준금리 인상 = 변동금리 즉시 폭등”이 아니다. 기준금리가 오르면 코픽스도 오르지만, 코픽스에는 반영 시차가 있다(통상 1~3개월). 또한 코픽스 상승분 전체가 대출 금리에 그대로 전가되지 않는다. 시장 경쟁 탓에 은행이 일부를 흡수하기도 한다.

셋째, 대환(갈아타기) 옵션이 있다. 변동형으로 시작해서 금리 방향이 명확해지면 고정형으로 갈아탈 수 있다. 중도상환수수료가 부담이지만, 최근 온라인 대환대출 인프라가 활성화되면서 비용이 많이 낮아졌다.

그렇다면 나는 어떤 걸 선택해야 할까

교과서 같은 답 말고, 실제로 적용할 수 있는 기준이다.

고정(혼합형)이 유리한 경우

• 향후 5년 내 금리가 추가로 오를 가능성이 높다고 판단되는 경우
• 매월 납입액이 고정돼야 가계 지출 계획이 가능한 경우 (소득 변동이 크거나, 이미 총 부채 부담이 높은 경우)
• “금리 오를까 봐 잠을 못 잔다”는 분 — 마음의 안정이 실질적 가치다

변동형이 유리한 경우

• 향후 2~3년 내 금리 하락이 예상되거나, 금리 정점론에 동의하는 경우
• 5년 내 일부 원금을 큰 폭으로 상환할 계획이 있는 경우 (원금이 줄면 이자 리스크도 준다)
• 생애최초·신생아특례 등 정책금융 대상이라면 이쪽을 먼저 알아보는 게 맞다. 시중 변동형보다 1%p 이상 낮은 경우가 많다

핵심 체크 순서

1. 정책금융 자격 먼저: 디딤돌(무주택·소득기준)·신생아특례 등 자격이 되면 시중은행 비교 전에 확인한다(한국주택금융공사 HF·주택도시기금 홈페이지)
2. 금리 역전 여부 확인: 오늘 실제 은행 공시 기준으로 변동형과 혼합형 금리 차이가 0.3%p 미만이면 혼합형의 안정성 프리미엄이 합리적이다
3. 상환 기간과 중도 계획 점검: 5년 내 이사·매도 계획이 있으면 중도상환수수료도 함께 계산하라
4. 대출비교 플랫폼 활용: 금융감독원 금융상품 통합비교공시(finlife.fss.or.kr)에서 은행별 실제 적용 금리를 비교할 수 있다
5. 한도도 함께 확인: 금리 유형 선택 전에 스트레스 DSR로 실제 주담대 한도가 얼마인지부터 점검하는 게 순서다

3줄 요약

• 2026년 7월 기준금리 인상(2.75%) 이후에도 변동형 금리가 혼합형보다 낮게 시작해 신규 대출자의 58%가 변동형을 선택하고 있다.
• 3억 원·30년 만기 기준, 변동형과 혼합형의 5년 이자 차이는 약 900만 원으로, 변동금리가 0.7%p 이상 추가 상승해 유지될 때 혼합형 선택이 유리해진다.
• 시중은행 비교 전에 디딤돌·신생아특례 등 정책금융 자격부터 확인하고, 금감원 금융상품 통합비교공시에서 은행별 실제 적용 금리를 비교하면 최대 0.5~1%p 절약이 가능하다.

이 글은 정보 제공 목적으로 작성됐으며, 특정 금융상품의 매매·투자·대출을 권유하지 않습니다. 금리·제도는 금융당국 결정에 따라 수시로 변경될 수 있으니, 실제 대출 상담 전에 금융감독원 금융소비자 정보포털(fine.fss.or.kr)·한국주택금융공사(hf.go.kr)·주택도시기금(nhuf.molit.go.kr) 공식 사이트에서 최신 조건을 반드시 확인하세요.