계약 만료 두 달 전, 집주인에게 문자가 왔다
“저도 이제 직접 들어가서 살 것 같아요. 계약 끝나면 나가주셔야 할 것 같습니다.”
전세 만료를 앞두고 이런 연락을 받으면 당황하기 마련입니다. 그런데 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 해서, 임차인이 무조건 나가야 하는 건 아닙니다.
계약갱신청구권에는 복잡한 요건과 예외가 있고, 집주인의 거절이 법적으로 유효한지 아닌지를 구분하는 기준도 명확합니다. 만료 전 한 번은 짚어둬야 할 내용을 정리했습니다.
계약갱신청구권이란
계약갱신청구권(정식 명칭: 계약갱신요구권)은 임차인이 현재 임대차 계약 만료 시 동일 조건으로 2년을 더 연장해달라고 요구할 수 있는 법적 권리입니다.
2020년 7월 31일 개정·시행된 주택임대차보호법 제6조의3에 근거합니다. 흔히 ‘임대차 3법’ 중 하나로 불리며, 임차인 1인당 1회만 행사할 수 있습니다.
2020년 7월 31일 이후 체결된 계약뿐 아니라 그 이전 계약에도 소급 적용되었기 때문에, 이미 한 번 갱신을 쓴 세입자는 더 이상 쓸 수 없습니다.
언제, 어떻게 써야 하나
행사 가능 기간은 계약 만료일로부터 6개월 전~2개월 전 사이입니다. 이 창(窓)을 놓치면 권리를 행사할 수 없습니다. (주택임대차보호법 제6조 제1항, 제6조의3 제1항)
방법은 구두로도 가능하지만, 내용증명 우편이나 문자·카카오톡 캡처 등 기록이 남는 방식을 강력히 권장합니다. 나중에 행사 시점 입증 문제가 생기면 기록이 유일한 증거가 됩니다.
- 만료일 6개월 전 → 갱신 요구 가능 시작
- 만료일 2개월 전 → 갱신 요구 마감 (이 날까지 임대인에게 도달해야 함)
- 만료일 이후 → 묵시적 갱신(2년 연장)으로 전환, 계약갱신청구권 소멸
묵시적 갱신(법 제6조)과 계약갱신청구권(법 제6조의3)은 다릅니다. 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두 아무 의사표시를 안 했을 때 자동 성립하지만, 이 경우 임차인이 언제든 3개월 전 통보로 나갈 수 있고 갱신청구권은 아직 남아 있습니다.
임대료는 최대 5%까지만 올릴 수 있다
계약갱신청구권을 사용해 연장한 경우, 임대인은 임대료(전세보증금 또는 월세)를 직전 계약 대비 5% 이상 올릴 수 없습니다. (주택임대차보호법 제7조, 전월세상한제)
5%는 상한이지, 반드시 5% 올려야 한다는 의미가 아닙니다. 임대인과 임차인이 협의해 동결하거나 그 이하로 정할 수도 있습니다.
전세를 월세로 전환할 때는 별도의 ‘전월세전환율’ 법정 상한이 적용됩니다. 2026년 7월 기준 한국은행 기준금리가 2.75%로 인상(2026년 7월, 한국은행 금융통화위원회)됨에 따라 전환율 상한은 기준금리 2.75% + 2%p = 4.75%입니다. (주택임대차보호법 시행령 제9조)
계산 예시: 전세 3억 원, 갱신 시 인상 상한
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 현재 전세보증금 | 3억 원 | 기준 계약 |
| 갱신 시 최대 인상액 (5%) | +1,500만 원 | 3억 × 0.05 |
| 갱신 후 전세보증금 상한 | 3억 1,500만 원 | 이 이상은 법 위반 |
| 월세 전환 시 상한 월세 (보증금 5,000만 원 유지) | 약 99만 원/월 | (3억 – 5,000만) × 4.75% ÷ 12 |
임대인이 5%를 초과해 인상하거나 갱신을 거절하려면 아래 9가지 법정 사유 중 하나에 해당해야 합니다.
집주인이 거절할 수 있는 법정 사유 9가지
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서에서 규정하는 임대인의 합법적 거절 사유는 다음과 같습니다.
| 번호 | 거절 사유 | 핵심 포인트 |
|---|---|---|
| ① | 2기 차임 연체 | 2개월치 합산 연체 사실만 있어도 해당 (2회 연속 아닌 누적) |
| ② | 거짓·부정한 방법으로 임차 | 위장서류, 허위 소득증명 등 |
| ③ | 임대인·임차인 합의 + 임차인 보상 | 상당한 보상 제공 전제 |
| ④ | 임대인 동의 없는 전대(무단 전대) | 제3자에게 몰래 재임대 |
| ⑤ | 임차인의 고의·중과실 파손 | 임대 목적물 훼손 행위 |
| ⑥ | 주택 멸실로 임대차 목적 달성 불가 | 화재·재해 등으로 주택 소멸 |
| ⑦ | 철거·재건축 필요 (3개 세부 요건 중 1개 이상) | 계약 시 고지, 안전사고 우려, 법령 철거 중 하나 |
| ⑧ | 임대인·직계존비속의 실거주 | ★가장 빈번한 분쟁 사유, 아래에서 별도 설명 |
| ⑨ | 임차인의 현저한 의무 위반 등 중대 사유 | 분쟁·소음·불법행위 등 포괄 규정 |
① ‘2기 차임 연체’는 연속 2개월이 아니라 누적 2개월치 금액에 달한 사실이면 됩니다. 한 달씩 두 번만 밀려도 거절 사유가 될 수 있으니, 월세 납부 내역을 꼼꼼히 챙겨두는 게 좋습니다.
“직접 살겠다”는 말, 어디까지 믿어야 할까
분쟁 중 가장 많은 비중을 차지하는 게 ⑧번, 임대인 실거주 사유입니다.
임대인(또는 임대인의 직계존속·직계비속)이 실제로 거주하려는 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다. 그런데 임대인이 갱신 거절 후 실제로 입주하지 않고 2년 내에 제3자에게 다시 임대하면, 이는 법 위반이며 임차인에게 손해배상을 해야 합니다. (법 제6조의3 제5항)
손해배상 기준은 ▲임차인이 입은 실손해 또는 ▲갱신 거절 당시 기준 환산보증금의 3개월분 중 큰 금액입니다. 2025~2026년 법원 판례에서는 4,000만 원대 배상이 확정된 사례도 있습니다.
따라서 임대인이 실거주를 이유로 거절하더라도, 임차인은 다음을 확인해볼 수 있습니다.
- 임대인이 현재 다른 주소지에 거주하는지 (전입세대 열람, 주민등록 등본 요청)
- 거절 통보 시점과 제3자 임대 여부를 모니터링 (퇴거 후에도 해당 주소 전입 확인)
- 분쟁 발생 시 주택임대차분쟁조정위원회 무료 신청 (전국 법원 또는 LH 주거복지센터 접수)
갱신 거절을 내용증명으로 받은 시점, 실제 퇴거일, 이후 해당 주택 전입세대 변동 이력이 핵심 증거가 됩니다.
자주 헷갈리는 것들
Q. 집이 매매됐다. 새 집주인도 실거주를 이유로 거절할 수 있나?
대법원 2022년 판결(2021다266631)에 따르면, 갱신 요구 기간(만료 6개월~2개월 전) 내에 임대인 지위를 승계한 양수인도 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 단, 매매와 갱신 거절 시점의 선후가 중요하므로 반드시 법률 전문가 확인이 필요합니다.
Q. 이미 한 번 묵시적 갱신이 됐다. 갱신청구권이 남아 있나?
묵시적 갱신은 계약갱신청구권 사용이 아닙니다. 묵시적 갱신 이후에도 갱신청구권 1회는 유효합니다.
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Q. 상가·오피스텔도 같은 규정이 적용되나?
오피스텔은 주거용으로 사용하면 주택임대차보호법 적용 대상이 될 수 있습니다. 상가는 별도의 상가건물임대차보호법 적용을 받으며, 임대료 상한·갱신 기간 등이 다릅니다.
3줄 요약
- 계약갱신청구권은 만료 6개월~2개월 전 사이에 1회 행사해야 하며, 기록(내용증명·문자)이 필수다.
- 갱신 시 임대료 인상 상한은 5%, 전세→월세 전환은 기준금리(2.75%)+2%=4.75% 상한이 적용된다 (2026년 7월 기준).
- 집주인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 책임이 생기니, 퇴거 후에도 해당 주소 전입 변동을 확인해두자.
이 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며 법률·투자 자문이 아닙니다. 법령·제도는 변경될 수 있으니 최신 내용은 국가법령정보센터(law.go.kr), 국토교통부(molit.go.kr), 주택임대차분쟁조정위원회에서 확인하시기 바랍니다.
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