전세 계약 전날, 등기부등본을 처음 떼는 분들께
집 계약을 앞두고 “등기부등본은 봤어?”라고 물으면 많은 분들이 이렇게 답합니다. “응, 집주인 이름 확인했어.” 그런데 이게 등기부등본을 읽은 것일까요?
등기부등본은 소유자 이름만 있는 서류가 아닙니다. 그 집에 얼마짜리 빚이 설정돼 있는지, 누군가 법적으로 처분을 막아뒀는지, 진짜 소유권이 분쟁 중인지가 모두 담겨 있습니다. 소유자 확인만 하고 계약서에 도장을 찍는다면 절반만 읽은 셈입니다.
이 글에서는 등기부등본의 3단 구조를 항목별로 짚고, 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 숫자 계산법을 실제 예시로 보여드립니다.
등기부등본, 어디서 어떻게 발급받나
정식 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 24시간 발급할 수 있고, 비회원도 이용 가능합니다.
수수료는 2026년 7월 기준, 대법원 인터넷등기소 공시 기준으로 다음과 같습니다.
| 발급 방법 | 수수료 | 법적 효력 | 특이 사항 |
|---|---|---|---|
| 인터넷 열람 | 700원/통 | 열람용 (법적 제출 불가) | 계약 전 내용 확인용으로 충분 |
| 인터넷 발급(출력) | 1,000원/통 | 발급본 = 등기소 직접 발급과 동일 | 잔금·대출 등 법적 제출 시 사용 |
| 등기소 창구 발급 | 1,200원/통 | 동일 | 평일 09~18시만 가능 |
주민센터에서는 발급받을 수 없습니다. 인터넷등기소·무인발급기·등기소 창구 세 가지 경로만 가능합니다.
표제부·갑구·을구: 각각 어디서 무엇을 보나
등기부등본은 세 파트로 구성됩니다. 읽는 목적에 따라 봐야 할 파트가 다릅니다.
| 파트 | 담긴 정보 | 전세 계약 시 핵심 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산의 물리적 현황 (소재지·면적·구조·용도) |
계약서 주소와 일치하는지 확인 다가구·단독주택이면 층수·호수 정확히 일치하는지 대조 |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 (현 소유자, 이전 이력, 처분 제한) |
계약 상대방 = 등기상 소유자 일치 여부 가압류·가처분·경매개시결정 유무 확인 (아래 설명) |
| 을구 | 소유권 이외 권리 (근저당권·전세권·지상권 등) |
근저당권 채권최고액 확인 내 보증금이 경매 시 돌려받을 수 있는지 계산 |
갑구에서 보이면 안 되는 것들
갑구에 다음 등기가 있다면 계약을 멈추고 전문가(법무사·변호사)와 상담하는 것이 맞습니다.
- 가압류 — 채권자가 채무자 재산을 임시로 묶어두는 것. 향후 경매로 이어질 수 있습니다.
- 가처분 — 소유권 이전 금지 처분. 소유권 분쟁 중이라는 뜻입니다.
- 강제경매개시결정·임의경매개시결정 — 이미 경매 절차가 시작됐다는 의미. 계약 자체가 무의미해질 수 있습니다.
- 가등기 — 다른 사람이 소유권을 주장할 수 있는 근거. 전세계약 후 해당 권리자가 본등기를 하면 임차인 권리가 밀립니다.
을구: 근저당 채권최고액, ‘실제 빚’이 아닙니다
을구에서 가장 많이 보이는 항목이 근저당권입니다. 집주인이 집을 담보로 대출받을 때 설정되는 권리입니다.
여기서 중요한 오해 하나를 짚어야 합니다. 등기부에 나오는 채권최고액은 집주인의 실제 대출 잔액이 아닙니다.
은행은 대출 원금에 이자·연체료까지 담보할 수 있도록 실제 대출금의 110~130% 수준으로 채권최고액을 설정합니다. 대출 원금이 2억 원이라면, 등기부에는 2.2억~2.6억 원으로 표시될 수 있다는 뜻입니다.
반대로, 집주인이 이미 대출을 일부 상환했더라도 채권최고액이 그대로 남아있는 경우도 흔합니다.
따라서 현재 실제 빚이 얼마인지 확인하려면 집주인에게 대출 잔액 확인서를 요청해야 합니다. 채권최고액만 보고 안심하거나 겁먹는 것 둘 다 정확하지 않습니다.
내 보증금은 안전한가: 직접 계산해보기
전세 계약 전, 아래 계산식으로 위험도를 판단할 수 있습니다.
안전 기준 (대한법무사협회·주택도시보증공사 HUG 기준 참고)
(채권최고액 + 선순위 임차보증금 합계 + 내 전세보증금) ÷ 집 시세 ≤ 60~70%
이 비율이 70%를 넘으면, 경매가 발생했을 때 보증금 전액을 돌려받지 못할 위험이 높아집니다.
시뮬레이션 예시
시세 4억 5천만 원짜리 빌라, 을구에 근저당 채권최고액 1억 8천만 원 설정.
| 항목 | 케이스 A (위험) | 케이스 B (주의) | 케이스 C (적정) |
|---|---|---|---|
| 집 시세 | 4억 5,000만원 | 4억 5,000만원 | 4억 5,000만원 |
| 채권최고액(을구) | 2억 4,000만원 | 1억 8,000만원 | 0원 |
| 내 전세보증금 | 2억 5,000만원 | 2억 5,000만원 | 2억 5,000만원 |
| 합산 ÷ 시세 | 109% | 96% | 56% |
| 판단 | 🔴 계약 중단 권고 | 🟡 추가 확인 필요 | 🟢 안전 범위 |
케이스 B처럼 70%를 넘어도 “당장 사기는 아니지 않냐”고 생각할 수 있습니다. 하지만 경매에서 부동산은 시세보다 낮게 낙찰되는 경우가 대부분이고, 다가구주택은 선순위 임차인이 더 있을 수 있습니다. 70% 초과라면 전세보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 현명합니다.
※ 다가구주택(단독주택 안 여러 가구)은 같은 건물 내 다른 임차인의 보증금도 선순위에 포함될 수 있습니다. 집주인에게 확정일자 현황을 요청하거나, 주민센터에서 해당 주소의 전입세대 열람을 신청해 확인하세요.
계약 전만 보면 안 됩니다: 3번 확인 원칙
등기부등본은 실시간으로 변합니다. 계약 전에 깨끗했던 등기부에, 잔금 납부 전날 갑자기 근저당이 추가될 수 있습니다. 실제로 이런 식의 전세사기 사례가 있었습니다.
전세 계약 시 등기부 확인 타이밍은 최소 3번입니다.
- 계약 체결 직전 — 계약서 쓰기 전, 집주인 = 등기부 소유자 일치 확인. 갑구·을구 이상 여부 파악.
- 잔금 납부 당일 아침 — 잔금 치르기 직전 마지막 확인. 이 시점 이후 새 권리 설정이 생기면 계약 중단 또는 동시이행(잔금 지급과 동시에 근저당 말소) 요구.
- 전입신고·확정일자 취득 직후 — 내 보증금이 법적으로 보호받을 순위가 등기부에 반영됐는지 확인. 전입신고 다음날 0시부터 대항력이 생깁니다.
각 700원짜리 열람 비용 3회, 총 2,100원으로 보증금을 지킬 수 있는 최소한의 안전장치입니다.
3줄 요약
- 등기부등본은 표제부(물리적 현황)·갑구(소유권·처분제한)·을구(근저당 등 담보권) 3파트로 구성되며, 소유자 확인만으로는 불충분하다.
- 을구 채권최고액은 실제 대출금의 110~130%로 설정되므로 집주인에게 대출 잔액 확인서를 별도 요청해야 하며, (채권최고액 + 보증금) ÷ 시세가 70% 이하인지 계산해야 한다.
- 등기부는 계약 전·잔금 당일·전입 직후 최소 3번 떼서 확인하는 것이 전세사기 예방의 기본이다.
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이 글은 정보 제공 목적으로 작성됐으며, 법률·투자 자문이 아닙니다. 부동산 거래 전에는 반드시 법무사·공인중개사·변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. 제도와 수수료는 변경될 수 있으니 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 최신 정보를 확인하세요.
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