서울 아파트 15억 이하 18만 채 사라진 이유 — 대출 가능 구간의 실종

1년 새 18만 채가 줄었다

파이낸셜뉴스가 2026년 6월 30일 단독 보도한 수치가 좀 묵직하다. 서울 아파트 중 매매가 15억 원 이하 물량이 1년 사이 약 18만 가구 감소했고, 전체 아파트 중 이 가격대 비중이 9%포인트 줄었다는 내용이다. 6억 원 이하 단지가 온전히 남아 있는 자치구는 이제 도봉구 하나뿐이다(파이낸셜뉴스, 2026년 6월 22일).

단순히 ‘비싸졌다’는 얘기가 아니다. 실거주 목적으로 주담대(주택담보대출)를 받아 진입할 수 있는 가격 구간 자체가 빠르게 위쪽으로 이동하고 있다는 신호다. 15억 원이 중요한 이유는 대출 규제 때문이다. 현재 투기과열지구·조정대상지역에서 15억 원을 초과하는 아파트에는 주담대가 원칙적으로 금지된다. 즉, ’15억 이하 실종’은 ‘대출 가능 물건 실종’과 거의 같은 말이다.

전세도 동시에 들썩이고 있다

매매 뿐만 아니다. KB국민은행이 2026년 6월 집계한 서울 아파트 전셋값 월간 상승률은 올해 들어 최고치를 찍었다. 한국부동산원 자료를 인용한 여러 매체 보도(연합뉴스·중앙일보·YTN, 2026년 6월)에 따르면 서울 전세 상승폭은 12~13년 만에 최대 수준이다.

전세 공급 부족 → 전세 수요 일부가 매매로 이동 → 매매가 상승이라는 연쇄 흐름이 다시 작동하는 분위기다. 특히 과거 ‘전세로 버티다 아낀 돈으로 매수’를 계획했던 실수요자들 입장에서는 양쪽 다 오르는 상황이 부담스럽다.

수도권 확산: 동탄·기흥·구리까지

서울만의 이야기도 아니다. 한국부동산원 주간 통계에 따르면 경기 화성시 동탄 아파트값은 올해 5개월간 누적 11.4% 상승해 전국 시·군·구 중 최고 상승률을 기록했다(연합뉴스·MBC뉴스, 2026년 6월). 단 한 주에 2% 이상 오른 때도 있었다.

정부는 결국 2026년 6월 30일 기준으로 화성 동탄·용인 기흥·구리를 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역(이하 ‘토허제’)에 동시 지정했다. 이른바 ‘3중 규제’다.

• 조정대상지역: 주담대 LTV(담보인정비율) 70% → 50%로 하향, 1주택자도 실거주 조건 강화
• 투기과열지구: LTV 추가 제한, 40%(서민 실수요자는 일부 예외), 청약 가점제 비중 확대
• 토허제: 주택 취득 시 구청장 허가 필요, 갭투자(전세 끼고 매수) 사실상 차단

예를 들어 동탄 아파트를 10억 원에 살 때 투기과열지구 기준 LTV 40%를 적용하면 주담대 한도는 최대 4억 원. 이전에 70%였다면 7억 원까지 가능했던 것과 비교하면 3억 원이 더 필요하다. 머니투데이(2026년 6월 30일) 보도 기준, 15억 원 아파트 기준 최대 대출 한도는 6억 원으로 묶인다.

서울 25개 구 모두 상승, 비강남권이 주도

한국부동산원이 집계한 2026년 6월 서울 아파트 주간 매매가 동향에서 처음으로 25개 자치구 전체가 플러스를 기록했다. 상승률 1위는 동대문구였다(알파경제, 2026년 6월). 강남3구 오름세가 어느 정도 진정된 사이, 노원·도봉·동대문·성북 등 중저가 밀집 지역이 새 상승 진원지가 된 양상이다.

이 흐름을 ‘비강남 주도 상승’이라고 부르는데, 해석은 둘로 나뉜다. 하나는 수요 저변 확대, 즉 실거주 수요가 강남을 포기하고 비강남 중저가로 몰린다는 것이고, 다른 하나는 뒤따르는 리스크, 즉 강남 대비 내구성이 약한 비강남 단지들이 조정 국면에서 더 빨리 빠질 수 있다는 시각이다.

실수요자가 체감할 수 있는 지점들

우선 대출 한도 변화가 직접적이다. 동탄·기흥·구리에서 집을 보고 있다면, 7월 1일 이후 계약분부터 기존에 예상했던 주담대 한도가 줄어든다. 토허제 지역 내에서는 실거주 계획 없이 전세를 끼고 매수하는 방식이 구청 허가를 받아야 하는 구조로 바뀐다. 실거주 목적이라면 절차가 추가되는 불편이 있고, 투자 목적이라면 사실상 벽이 생긴다.

서울 중저가 구간에서 집을 찾고 있다면, ’15억 이하 물량 실종’은 선택지 자체가 좁아졌다는 의미다. 15억 초과 시 주담대가 원칙적으로 막히는데, 그 ‘한계선’ 아래 물건이 빠르게 줄고 있으니 살 수 있는 아파트의 수가 줄어드는 상황이다.

전세로 버티는 쪽도 녹록지 않다. 전세 상승이 역사적 고점에 가까운 수준이면, 계약 갱신 시점에 보증금 추가 부담이 불가피해질 수 있다. 다만 전세대출 규제는 별도 기준이 있으므로, 본인 상황의 DSR(총부채원리금상환비율, 연소득 대비 원리금 상환액 비율) 여력과 LTV 한도를 구체적으로 확인하는 게 먼저다.

이 상황은 계속될까

규제가 집값을 반드시 잡는다는 보장은 없다. 2017~2021년에도 규제를 쏟아냈지만 서울 아파트값은 결국 두 배 가까이 올랐다. 당시엔 저금리와 유동성이라는 강력한 순풍이 있었다. 지금은 금리 환경이 다르고, 경기 불확실성도 있다. 반대로, 공급이 구조적으로 부족한 서울에서 전세 수급 불균형이 매매 수요를 계속 떠받치는 흐름이 이어질 수도 있다.

단정적으로 말하기 어렵다. 다만 분명한 건, 대출 받아 서울에 진입할 수 있는 가격대가 실질적으로 좁아지고 있다는 사실이고, 그 속도가 지금 꽤 빠르다는 점이다.

이 글은 공개된 뉴스 보도와 한국부동산원·KB국민은행 통계를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 해설 콘텐츠입니다. 특정 부동산 매수·매도를 권유하거나 투자 자문을 제공하는 것이 아닙니다. 개인의 투자 판단은 전문 금융·부동산 상담을 통해 결정하시기 바랍니다.