청약 가점 계산법, 왜 내 점수가 생각보다 낮을까

청약 가점, 내 점수가 생각보다 낮은 이유가 있다

아파트 청약을 처음 신청해보고 “내 점수가 이것밖에 안 되나?” 하고 당황한 경험이 있을 것이다. 청약 가점은 총 84점 만점인데, 막상 계산해보면 30~40점에 머무는 경우가 많다. 문제는 “점수가 낮다”는 사실이 아니라, 어느 항목에서 왜 깎이는지 모른 채 청약을 넣는 것이다.

가점제(加點制)는 민영주택 일반공급 중 전용면적 85㎡ 이하 물량에 적용된다. 무주택 기간·부양가족 수·청약통장 가입기간 세 가지 항목을 합산해 높은 순서대로 당첨자를 뽑는 방식이다. 추첨제와 달리 운이 아니라 ‘누적된 조건’으로 경쟁한다.

3가지 항목과 배점 구조

가점은 세 항목으로 나뉜다. 각 항목의 최고점과 계산 기준을 먼저 파악하는 것이 시작이다.

배점이 가장 높은 항목은 부양가족(35점)이다. 4인 가족(배우자·자녀 2명 = 부양가족 3명)이면 20점이 나오고, 부모 1명이 추가 등재되면 25점이 된다. 무주택 기간이 아무리 길어도 혼자 사는 1인 가구는 이 항목에서 기본 5점밖에 못 받는다는 뜻이다.

항목별 점수표: 어디서 점수가 갈리나

① 무주택 기간 (최대 32점)

1년 단위로 2점씩 올라간다. 15년 이상이면 만점 32점.

핵심 주의사항: 만 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일부터 산정한다. 30세 생일이 기본 기산점이지만, 30세 이전 혼인이면 더 이른 날짜가 된다. 반대로 30세 미만 미혼자는 이 항목 0점이 나온다(기산점 자체가 없으므로). 자신의 기산점이 언제인지 먼저 확인해야 한다.

② 부양가족 수 (최대 35점)

본인을 제외한 가족 1명당 5점, 0명이어도 5점(기본점)이 주어진다.

부양가족으로 인정받으려면 주민등록등본상 세대원이어야 한다. 부모님을 부양가족으로 올리려면 청약 신청일 기준 3년 전에 전입해 있어야 인정된다(단기 전입 방지 규정). 배우자는 별도 거주해도 부양가족으로 인정된다. 직계존속(조부모 등)도 조건 충족 시 포함 가능하다.

③ 청약통장 가입기간 (최대 17점)

6개월 미만이면 1점, 이후 매년 1점씩 추가된다. 15년 이상이면 만점 17점.

청약통장은 빨리 개설할수록 유리하다. 만 19세부터 가입할 수 있고, 미성년자 청약통장도 일부 인정되지만 가입기간 산정에는 제한이 있다. 세 항목 중 가입 날짜만 지나면 자동으로 늘어나는 유일한 항목이다.

내 점수 계산해보기 — 실제 시뮬레이션

Case A. 35세 4인 가족 직장인

• 무주택 기간: 만 30세 혼인신고부터 5년 → 12점
• 부양가족: 배우자 + 자녀 2명 = 3명 → 20점
• 청약통장: 10년 가입 → 12점
• 합계: 44점

Case B. 42세 부모님 동반 거주 (5년 이상)

• 무주택 기간: 12년 → 26점
• 부양가족: 배우자 + 자녀 1명 + 부모 2명 = 4명 → 25점
• 청약통장: 15년 이상 → 17점
• 합계: 68점

같은 연령대라도 부양가족 구성과 무주택 기간 기산점에 따라 20점 이상 차이가 날 수 있다. 44점과 68점은 완전히 다른 청약 시장을 공략해야 한다는 의미다.

지역별 당첨 커트라인 — 내 점수로 어디를 노릴 수 있나

2026년 상반기 기준 지역별 가점제 당첨 컷을 살펴보면 다음과 같다 (출처: 주요 분양 단지 청약 결과 집계, 2026년 7월 기준 추이).

중요한 점: 커트라인은 단지마다, 타입마다 크게 다르다. 같은 서울이라도 인기 단지 84㎡는 70점대를 넘어서고, 비선호 평형이나 특별공급 잔여분은 50점대도 당첨된다. 청약HOME(applyhome.co.kr)에서 과거 당첨 가점 조회 기능을 통해 내가 청약하려는 단지의 최근 결과를 확인하는 것이 가장 정확하다.

점수 올리는 순서 — 지금 당장 할 수 있는 것과 할 수 없는 것

가점은 단기간에 높이기 어렵다. 하지만 놓치고 있는 점수가 있는지 점검하는 것은 지금 당장 가능하다.

1. 부양가족 등재 여부 확인: 부모님이 3년 이상 함께 거주 중인데 등본에서 빠져 있다면 1명당 5점 손실이다. 등본 확인 후 전입 기간 계산.
2. 청약통장 최초 가입일 확인: 청약HOME 로그인 → 청약통장 조회에서 최초 가입일을 확인. 생각보다 오래됐을 수도 있다.
3. 무주택 기산점 확인: 주민등록 이력을 통해 과거에 혹시 주택을 소유했던 시점이 없는지 확인. 과거 소유 이력이 있다면 처분일부터 다시 산정된다.
4. 통장 미성년 개설 여부 검토: 자녀가 있다면 지금 청약통장을 개설해두면 훗날 자녀의 가입기간 점수에 도움이 된다.

한 가지 함정: 청약통장 납입금을 많이 넣는다고 가점이 올라가지는 않는다. 납입금은 공공분양 순위 경쟁에서 의미 있고, 가점제에서는 가입기간만 카운트된다. 단, 2024년 11월부터 공공분양 기준 월 납입인정금액이 기존 10만 원에서 25만 원으로 상향됐다 (출처: 국토교통부, 2024년 9월 발표).

가점제 vs 추첨제 — 내 점수에 따라 전략이 달라진다

민영주택 85㎡ 초과 물량은 가점제 없이 100% 추첨제로 진행된다. 내 가점이 낮다면 85㎡ 초과나 추첨제 비율이 높은 단지를 노리는 것도 방법이다. 공공분양(LH·SH 공급)은 가점제가 아닌 청약통장 납입횟수·금액 기준으로 선정한다.

점수가 50점 미만이라면 현재 내 상황에서 어느 지역·평형이 현실적인지를 먼저 파악하는 것이 필요하다. 서울 강남만 바라보며 10년을 기다리는 것보다, 지금 내 점수로 당첨 가능한 수도권 단지를 찾아보는 쪽이 더 현실적일 수 있다.

이 글은 정보 제공 목적으로 작성된 것으로, 청약 투자를 권유하거나 특정 단지를 추천하지 않습니다. 청약 가점 배점 기준 및 규정은 변경될 수 있으므로 반드시 청약HOME(applyhome.co.kr) 또는 국토교통부 공식 안내를 확인하시기 바랍니다. 2026년 7월 기준으로 작성됐습니다.

📎 함께 읽으면 좋은 글: 주담대 갈아타기, 지금 하면 얼마나 아낄까 · 나뉨형 주택 전용 모기지 폐지 — 내 청약에 어떤 영향이 오나