아래 사례는 실제 사연들을 바탕으로 재구성한 것입니다. 이름, 금액 등 개인 식별 정보는 익명화·라운딩 처리되었으며, 특정 개인을 지칭하지 않습니다.
보증금이 묶인 그날, 세 사람의 선택은 갈렸다
2022년 가을, 인천 미추홀구. 월세 전환을 권하는 집주인에게 “전세가 안전하다”던 공인중개사 말을 믿고 계약서에 도장을 찍었던 A씨(30대 초반, 직장인)는 1년 뒤 등기부등본을 뒤늦게 확인하고서야 집이 이미 다중채권으로 뒤덮여 있다는 사실을 알았다. 보증금은 약 2억 원. 집은 경매로 넘어갔고, 낙찰가로는 선순위 채권자도 만족시키기 어려웠다.
같은 건물 위층에 살던 B씨(30대 중반, 자영업)는 소송을 선택했다. 집주인이 잠적했으니 법원을 통해서라도 돌려받겠다는 판단이었다. 변호사 선임비로 수백만 원이 나갔고, 소송은 1년 넘게 이어졌다. 결국 승소했지만 집주인 명의 재산이 없어 집행 불능 판결을 받았다.
아래층 C씨(20대 후반, 직장인)는 달랐다. 피해자 인정 신청을 먼저 하고, 한국주택금융공사(HF)의 전세피해 긴급지원 대출을 받아 일단 이사 비용을 마련했다. LH의 피해주택 매입 공고가 뜨자 신청서를 냈고, 6개월 뒤 매입임대로 같은 자리에 다시 살 수 있었다.
3년이 지난 2025년 말, 세 사람은 다른 곳에 서 있다. 소송을 택한 B씨는 여전히 회수를 기다리고 있다. 포기한 채 월세방으로 옮긴 A씨는 신용이 흔들렸고 주택 구매 계획을 접었다. 제도를 빠르게 이용한 C씨만이 비교적 안정적인 주거를 되찾았다.
무슨 일이 있었나 — 피해의 규모와 법 개정의 흐름
전세사기 피해는 2022~2023년 인천·수도권을 중심으로 집중 보고됐다. 국토교통부가 누적 집계한 피해자 결정 건수는 2026년 5월 6일 기준 3만 8,503건에 달한다.[1] 전체 피해자 중 20~30대가 75%, 수도권 거주자가 60%를 차지한다.[2] 피해 보증금 규모는 3억 원 이하가 97.6%—사회 첫발을 뗀 젊은 임차인이 가진 전부였다.[3]
2023년 6월 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기특별법)이 처음 시행됐다. 이후 피해 범위 확대와 지원 강화를 골자로 한 개정안이 2024년 5월 28일 야당 단독으로 국회 본회의를 통과했다. 개정 핵심은 주택도시보증공사(HUG)가 주택도시기금을 활용해 피해자의 임차보증금 반환채권을 공공 매입하는 방식으로 선지급한 뒤, 이후 구상권 행사로 회수하는 구조다.[4]
당시 추경호 국민의힘 원내대표는 “이 법은 여러 문제를 안고 있다”며 윤석열 대통령에게 재의요구(거부권) 행사를 건의하겠다고 밝혔다.[4] 정부는 같은 날 대통령실을 통해 “수용 불가” 입장을 공식 발표했고, 이후 거부권이 행사됐다. 22대 국회 출범 후 2024년 8월 여야 합의로 수정안이 다시 통과됐다. LH의 피해주택 매입은 2026년 3월 기준 6,000건을 넘어섰다.[5]
WealthBrief 분석 — 왜 이런 일이 반복되는가
전세사기를 가능하게 한 구조는 세 겹이었다. 첫째, 등기부 정보의 사각지대. 역전세·깡통전세 여부를 확인하려면 임차인이 직접 등기부등본을 떼야 했고, 공인중개사가 이를 먼저 확인해 설명할 의무는 법적으로 느슨했다. 다중채권자가 있는 주택에 세를 든 임차인은 나중에야 선순위 채권이 보증금을 넘는다는 사실을 알았다.
둘째, 저금리 시대의 역전세 폭탄. 2020~2021년 초저금리 시기에 보증금이 집값 근처까지 올라간 ‘깡통전세’가 대량 양산됐다. 금리가 오르자 집값이 꺾이면서 보증금 반환 여력이 사라졌다. 집주인이 의도적 사기꾼이 아니어도, 구조적으로 돌려줄 돈이 없는 상황이 됐다.
셋째, 전세 제도 자체의 특이성. 전세는 한국 고유의 임대 구조로, 임차인이 사실상 집주인에게 무이자 대출을 해주는 형태다. 시세 하락이 없을 때는 양쪽 모두에게 이익이지만, 자산 가치가 꺾이면 전세 보증금이 우선변제 순서에서 뒤로 밀린다.
피해자 지원 체계가 가동되고 있지만, 사각지대도 있다. 피해자 인정을 받아도 집이 매각·청산되기까지 수개월이 걸리고, 그 사이 주거가 불안한 상태로 남는다. 신탁 전세사기처럼 새로운 유형이 계속 등장한다는 점도 제도의 한계를 드러낸다. 이러한 전세사기 위험을 키운 배경 중 하나가 전세대출 구조다. 현재 당국이 추진 중인 전세대출 규제 방향은 전세대출 규제 ‘3중 압박’ — 비거주 1주택자·DSR·보증비율에서 확인할 수 있다.
지금 전세 계약을 앞두고 있다면 — 체크리스트
- 등기부등본 직접 확인: 계약 직전 자신이 직접 발급한다. 집주인이 건네주는 사본에만 의존하지 않는다. 선순위 근저당·가압류 합계가 보증금 포함 시 집값의 80%를 넘으면 위험 신호다.
- 전세보증보험 가입 가능 여부 먼저 확인: 주택도시보증공사(HUG) 또는 한국주택금융공사(HF) 전세보증보험에 가입할 수 있는 물건인지 계약 전에 확인한다. 보험 가입 불가 물건은 이유가 있다.
- 우선변제권·대항력 요건 즉시 충족: 잔금 지급 당일 전입신고와 확정일자를 함께 받는다. 하루라도 늦으면 그사이 설정된 채권에 후순위가 된다.
- 피해 발생 시 행동 순서: ① 지자체 전세사기 피해 신고 접수 → ② 피해자 결정 신청(국토부 전세사기피해지원위원회) → ③ HF 긴급지원 대출·LH 매입임대 신청 → ④ 소송·경매 대응(법률구조공단 무료 지원 가능). 소송은 최후 수단이며, 집행권원이 있어도 재산 없으면 회수 불가다.
- 신탁 등기 주의: 집주인 아닌 신탁사 명의 건물은 계약 구조가 다르다. 수탁자(신탁사) 동의 없는 전세 계약은 보호받지 못할 수 있다.
출처
- 마켓인, “전세사기피해자 누적 3만 8503건 결정…피해주택 매입 속도↑”, 2026년 5월 6일, https://www.marketin.co.kr (2026.05.06 기준)
- 연합뉴스, “전세사기 피해자 60%가 수도권…20∼30대가 75%”, 2025년 6월 26일, https://www.yna.co.kr
- 농민신문, “계속 불어나는 ‘전세사기 피해’…’보증금 3억 이하’ 97.6%”, 2026년 3월 4일
- 뉴스1, “‘전세사기특별법’ 野 단독 국회 통과…추경호 ‘재의요구 건의할 것’”, 2024년 5월 28일, https://www.news1.kr/articles/5430000
- 조선비즈, “전세사기 피해 인정률 62.2%… 피해주택 매입 6000건 넘어”, 2026년 3월 4일
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